Διαφορα

Στέγαση στην ΕΕ: Πάνω από 2 εκ. νέα σπίτια ετησίως απαιτούνται έως το 2035 για την κάλυψη της ζήτησης

23/01/2026

Η ιδιοκτησία κατοικίας έχει σταδιακά καταστεί δυσκολότερη μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση της Ευρώπης το 2010, η οποία επιδεινώθηκε περαιτέρω μετά την πανδημία. Οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν ταχύτερα από το εισόδημα: στο τέλος του 2024, ήταν περίπου 55% υψηλότερα από ό,τι το 2015, σε σύγκριση με την αύξηση του κατά κεφαλήν καθαρού εισοδήματος των νοικοκυριών κατά 49% την ίδια περίοδο. Το 2024 το κόστος στέγασης, ύδρευσης και ενέργειας αντιπροσώπευε το 23,6% του συνόλου των δαπανών των νοικοκυριών.

Για να ανταποκριθεί στην επακόλουθη ευρεία ανησυχία του κοινού, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή δημοσίευσε σήμερα ένα ευρωπαϊκό σχέδιο οικονομικά προσιτής στέγασης. Η στήριξη της στρατηγικής από το ΚΚΕρ περιλαμβάνει έρευνα σχετικά με τις επενδυτικές ανάγκες στον τομέα της στέγασης έως το 2035, τους ειδικούς ανά περιοχή παράγοντες που συνδέονται με τις τιμές των κατοικιών και τη σχέση μεταξύ του χάσματος μεταξύ των γενεών όσον αφορά την οικονομική προσιτότητα της στέγασης, το εισόδημα και τη δημογραφική αλλαγή. Περιλαμβάνει επίσης το Νέο Ευρωπαϊκό Μπάουχαους, το οποίο προωθεί την έρευνα, τις δεξιότητες και την καινοτομία για τον σχεδιασμό και την παροχή οικονομικά προσιτών, βιώσιμων και ποιοτικών λύσεων στέγασης για όλους.

Πώς να ανταποκριθείτε στις μελλοντικές απαιτήσεις στέγασης;

Η διασφάλιση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης απαιτεί, μεταξύ άλλων, την αξιολόγηση των επενδυτικών αναγκών και την κατανόηση της εξελισσόμενης ζήτησης. Οι πιο οξείες ελλείψεις κατοικιών παρατηρούνται σε αστικές περιοχές και σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης με ισχυρές οικονομικές επιδόσεις ή σημαντική τουριστική δραστηριότητα.

Οι προβλέψεις για την περίοδο 2025-2035 που υπολογίστηκαν από το ΚΚΕρ και τη Γενική Διεύθυνση Οικονομικών και Χρηματοδοτικών Υποθέσεων της Επιτροπής δείχνουν ότι, έως το 2035, απαιτούνται περισσότερες από 2 εκατομμύρια νέες κατοικίες ετησίως για την κάλυψη της ζήτησης. Αυτό σημαίνει ότι έως το 2035, επιπλέον των 17,06 εκατομμυρίων οικιστικών μονάδων που έχουν ήδη προγραμματιστεί, θα χρειαστούν 7,14 εκατομμύρια κατοικίες.

Αυτές οι 7,14 εκατομμύρια κατοικίες περιλαμβάνουν:

τις σωρευτικές ελλείψεις λόγω ανεπαρκών κατασκευών μεταξύ 2010 και 2024 σε περιφέρειες με συνεχιζόμενες ελλείψεις κατοικιών,
νέες απαιτήσεις στέγασης που προκύπτουν από τις προβλεπόμενες δημογραφικές αλλαγές κατά την περίοδο 2025-2035
απαιτήσεις αντικατάστασης και απόσβεσης κατά την ίδια περίοδο, προσαρμοσμένες στα αναμενόμενα επίπεδα κατασκευής στις περιοχές με αναμενόμενες ελλείψεις.

Οι σχετικές πρόσθετες ετήσιες επενδυτικές ανάγκες ανέρχονται σε περίπου 150 δισ. EUR, με συνολικό κόστος 1,68 τρισ. EUR έως το 2035. Η ανάλυση δημοσιεύεται στο σύντομο έγγραφο «Housing investment needs in the EU»(Επενδυτικές ανάγκες στέγασης στην ΕΕ).

Οι μεγάλες πόλεις και οι πρωτεύουσες αναμένεται να αντιμετωπίσουν τις ισχυρότερες μελλοντικές πιέσεις στέγασης, αντανακλώντας τη συνεχή αύξηση του πληθυσμού, τις τάσεις αστικοποίησης και την περιορισμένη διαθεσιμότητα γης. Συνολικά, οι στεγαστικές ανάγκες στις 30 κορυφαίες μητροπολιτικές περιοχές αντιπροσωπεύουν το 35,5 % των συνολικών αναμενόμενων στεγαστικών αναγκών της ΕΕ.

Υψηλές στεγαστικές ανάγκες προβλέπονται επίσης σε πολλές παράκτιες και τουριστικές περιοχές, οι οποίες χαρακτηρίζονται ήδη από πυκνά οικιστικά πρότυπα. Οι νέες κατασκευές αποτελούν βασική συνιστώσα για την αντιμετώπιση της μελλοντικής ζήτησης κατοικιών, ιδίως σε περιοχές υψηλής ανάπτυξης.

Τι είναι κοινό για τις περιοχές με υψηλότερες τιμές στέγασης;

Οι δήμοι με υψηλό επίπεδο μεταφορών και ψηφιακής προσβασιμότητας, υψηλό ποσοστό πληθυσμού σε ηλικία εργασίας, μειούμενο μέγεθος νοικοκυριού, απασχόληση και εισόδημα συνδέονται όλοι θετικά και σημαντικά με τις υψηλότερες τιμές των κατοικιών, σύμφωνα με σύντομη έκθεση του ΚΚΕρ σχετικά με τους εδαφικούς παράγοντες των τιμών των κατοικιών στην Ευρώπη.

Οι τιμές είναι επίσης υψηλότερες σε πόλεις και δήμους κοντά στην ακτή και οι υψηλές τιμές σε μια περιοχή μπορούν να έχουν δευτερογενείς επιπτώσεις σε μια γειτονική περιοχή.

Βραχυπρόθεσμες μισθώσεις: απίθανος αντίκτυπος σε επίπεδο ΕΕ, αλλά σημαντικές τοπικές διακυμάνσεις

Το 2024 πραγματοποιήθηκαν κρατήσεις για 854 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις επισκεπτών μέσω μεγάλων διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, Tripadvisor και Expedia), σημειώνοντας σημαντική αύξηση σε σύγκριση με τα προ της πανδημίας επίπεδα, σύμφωνα με την Eurostat.

Ωστόσο, παρά την ταχεία αύξηση των διαδικτυακών κρατήσεων βραχυπρόθεσμων ενοικιαζόμενων διανυκτερεύσεων, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις αποτελούν σχετικά μικρό ποσοστό του συνολικού αποθέματος κατοικιών της ΕΕ, αντιπροσωπεύοντας το 1,2% του συνόλου των κατοικιών στην ΕΕ, με τις αγροτικές περιοχές ελαφρώς υψηλότερες στο 1,5%, σύμφωνα με την έκθεση. Τα ποσοστά αυτά ποικίλλουν σε τουριστικούς προορισμούς (παράκτιους και αγροτικούς) και σε συγκεκριμένες γειτονιές ορισμένων πόλεων της ΕΕ, όπου το μερίδιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να ανέρχεται έως και στο 20% του αποθέματος κατοικιών.

Εκτιμώνται οι νέοι Ευρωπαίοι

Οι νεότερες γενιές, ιδίως εκείνες κάτω των 35 ετών, όχι μόνο είδαν χαμηλότερο πραγματικό εισόδημα σε σύγκριση με την προηγούμενη γενιά στην ίδια ηλικία, αλλά και μείωση του ποσοστού ιδιοκτησίας κατοικίας, σύμφωνα με την έκθεση Science-for-Policy του JRC «Intergenerational fairness in the EU: τη δυναμική του εισοδήματος και της στέγασης στο πλαίσιο της δημογραφικής αλλαγής.

Συγκρίνοντας γενιές στην ίδια ηλικία, οι 30χρονοι που γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1980 είχαν 6,7 ποσοστιαίες μονάδες λιγότερες πιθανότητες να αποκτήσουν σπίτι από τους 30χρονους που γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1970 και 5,5 μονάδες λιγότερες πιθανότητες από εκείνους που γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1960.

Επιπλέον, η εγκατάλειψη του πατρικού σπιτιού καθυστερεί όλο και περισσότερο: μεταξύ των 30χρονων, η γενιά της δεκαετίας του 1980 ήταν σημαντικά πιο πιθανό να ζει ακόμα με τους γονείς της από ό, τι οι προηγούμενες κοόρτες. Η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και οι αυστηρότεροι κανόνες δανεισμού κατέστησαν δυσκολότερο για τους νέους ενήλικες και τους αγοραστές για πρώτη φορά να εξασφαλίσουν μια βάση.

Το ποσοστό των ενοικιαστών στις νεότερες γενιές έχει αυξηθεί και οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν υψηλότερα ποσοστά υπερβολικής επιβάρυνσης κόστους, με πολλούς να δαπανούν πάνω από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια· μια πίεση που είναι ιδιαίτερα έντονη στις πόλεις. Οι περιορισμοί αυτοί μπορούν να έχουν δημογραφικές συνέπειες, οι οποίες αντικατοπτρίζονται σε τάσεις όπως η καθυστερημένη δημιουργία νοικοκυριού και η καθυστερημένη τεκνοποίηση, ενώ το διευρυνόμενο χάσμα πλούτου εξακολουθεί να απειλεί τη μακροπρόθεσμη κοινωνική συνοχή.